http://www.uliao.com/rwc-fbiz/ 商界名人 Bunnies v2.0(Uliao.COM) http://www.uliao.com/rwe-217288/
      我的博客今天4岁349天啦！2005年09月20日，在新浪博客安家。......>>点击查看新浪博客原文

       ]]> http://www.uliao.com/rwe-217288/ 2010-09-03 06:13:08 http://www.uliao.com/rwe-217289/
      　　我模仿大人物用批注的形式，写了一篇回应任志强《别听小潘瞎忽悠》的博客。 希望以此与大家共同磋商。 123 45这......>>点击查看新浪博客原文

       ]]> http://www.uliao.com/rwe-217289/ 2010-09-02 11:58:58 http://www.uliao.com/rwe-217290/
      　　前天写了一篇《影响未来住房价格的几个重要因素》的博客，有许多朋友提出问题，我在这里综合起来与大家一起磋商： 　　1、您推测下半......>>点击查看新浪博客原文

       ]]> http://www.uliao.com/rwe-217290/ 2010-08-31 07:12:57 http://www.uliao.com/rwe-217388/
      8月28日上午消息 华远集团董事长任志强今日在中国企业家论坛夏季高峰会上表示，中国不缺政府官员的企业家，而缺市场环境中生存起来的企业家。

      任志强在发言中援引央视评论员的说法称，“房子这个事让大家很头疼，但更头疼的是总理管不了总经理。” ，“拍出了很多天价地，让总理很头疼，但这反映了中国没有企业家，因为活儿都让总理干了。”

      任志强给出的结论是，中国不缺政府官员的企业家，而是缺市场环境中生存起来的企业家。

      “‘国十条’是政府干了企业家的事，房地产企业没什么事儿可干了。”他称，土地、规划、销售等政府一刀切规定死，企业只能服从有关规定而不能进行创新和创造。

      “国十条”是今年4月中旬，国务院是为了抑制部分城市房价过快上涨而出台的十项调控政策。

      任志强表示，总理该管的是如何建立市场经济的规则和秩序。商品的价格、原料价格确实不应该是总理管的事，应该是企业家干的事。

      目前中国将企业家规划为官员、富人、商人，任志强认为不尽然。

      他分析称商人不是企业家，而只是在从事传统的交易行为；富人也不是企业家，比如说如今的富二代和因拆迁带来的财富的人，有很多富人还是演员和出版商；官员不应该成为企业家，但目前其干了很多企业家的事，比如部分城市提出的“经营城市”概念，就是地方政府官员为局部利益获取最大利润的来源。

      任志强自嘲，“我不是企业家”。其所任职的华远地产（6.35，0.00，0.00%）是北京市的国有企业，他自称只是国有资产的管理者，只求企业的平安，让国企适度增值保值，但如此抑制了企业家的创造精神。“国企的领导者不愿承担风险去进行更多创新”。

       ]]> http://www.uliao.com/rwe-217388/ 2010-08-30 10:05:29 http://www.uliao.com/rwe-217291/
      　　前几天我曾说过,在未来一年内中国住房市场的价格和成交量都会下跌,这一说法引来了许多朋友、媒体记者和股票分析员的追问。今天我把对这一问题的思考与分析......>>点击查看新浪博客原文

       ]]> http://www.uliao.com/rwe-217291/ 2010-08-29 01:22:17 http://www.uliao.com/rwe-217299/
      调控至今,价格并没有明显回落,但房地产企业资金链因为信贷政策而绷得很紧。最近,信贷政策有再度收缩的迹象,有消息指出,各家银行也开始再度......>>点击查看新浪博客原文

       ]]> http://www.uliao.com/rwe-217299/ 2010-08-28 00:31:42 http://www.uliao.com/rwe-217389/
      现在企业大部分都比较听话，政府说怎么样就怎么样。大部分行业还是认为这个政策会持续一段时间，但是能持续多少年没有人有谱，因为我们从03年开始基本每年都在变，或者一年调整一次或者一年调整两次。所以大家预见变的时候，可能还要明年再出台一个政策。在短期之内，房产公司不会说短期之内马上出台一个政策。

      从现在的情况来看，大部分地产企业还没有到最危急的时刻，从存量报表上看手里面还是有现金的，7月份的资金大概37000多亿的样子，可是我们完成投资只完成23000多亿。而过去我们大概维持在1万亿左右，所以现在还有多出来的一部分钱。这是整个行业情况。

      但是说到局部情况，可能差别会很大，好的企业可能现金流很充足，不好的企业可能现金流很紧张。我们到7月份还略有增长，5点几，但是下降速度很快，下降了9点几。住宅从年初来看只增长了7.1%，这个增长速度是一个非常低的增长速度，写字楼和商场速度大概增长了30% 点，为了弥补住宅下滑产生的总量。8月份、9月份有可能从正增长到负增长，如果按这种趋势来看，全年和去年相比大概有10%到15%的一个负增长，去年可能8亿平米左右，商品房销售面积。上半年3亿9，下半年可能还在3亿9左右。前三个月没有这个“国十条”的时候增长比较快，“国十条”出来后下滑速度很快。

      从市场短期来看，7月份价格在下降以后略有回升，这是和五六月相比。8月份这两周之内看来也是在回升，但是现在大家都觉得降价还降得不够，这里面有一个统计的问题，如果我原来卖4万块钱，我现在卖到3万5，是个降价过程。如果一个新盘我想卖到3万5，涨到3万6，这样一到统计时，就表现为上涨了，大家把开盘价降低了以后大家觉得这个指数没下来。

      所以开盘价实际上是下降的。在开盘价下降的时候实际上销售就开始回暖。我们曾经举过一个例子，万科在长阳一天800套房子就卖完了，就是因为它原来可能预计卖1万8，可是政府让它降价，它就变成了13400，可是它卖15000，也一样卖光。所以当时它把价格降下来的时候，销售一下子就回来了。总体上我认为下半年总体增加量，从去年9月份开始增长，到今年9月份应该出来房子了，按道理说供给量是增加了，我们估计到下半年增量会增加到40%、50%的样子。我从4月份文件出来之后就开始呼吁，很多人说市场没降下来，其实你要看指数，其实开盘价已经下降了10%到15%的样子。

      我们忽略了一个问题，为什么我们去年年底的投资增长能上来，主要是因为07和08年上半年我们增加了很多土地，它是有一个生产周期的。所以今年的土地下降到7月份大概增长33%，主要是集中在二三线城市，一线城市是下降的，它会影响到明年。从目前来看，这些现有土地供给不足的情况会很紧张，那时候价格会受影响。因为明年下半年以后地不够用了。而保障性住房今年会增加很多，比如今年北京市已经供了有1500万到1600万公顷的土地，但是保障性住房可能占了80% 多，保障性住房现在已经完成90%多了，而商品房只完成了30%多，下半年怎么办？这块影响价格也会很大，商品房供小于求。

      所以08年的情况是普遍都不行，因为国内国外形势都不好，所以就上不去，房地产不降也得降。今年差别是大家预期政策出台后希望全面房地产市场都下降，这可能想错了，因为今年的经济情况是国外复苏了，国内好得不得了，有的地区17、18%的GDP增长，这样的增长怎么能不买房子，我们的CPI也不一样，平均是 3.3%。今年房价局部地区猛涨，还会涨，有些地区是供给量增大以后价格竞争会激烈，普遍下降10%到15%，我觉得下半年会维持比较乱的价格格局。

      政府为什么希望商业地产多，它的就业和税收是很重要的，住宅卖完就完了，剩下的对政府来说所有的费收完就变成维护费了。但是商业可以今年安排就业，明年再安排就业，它可以不断地增加税收。

      国外咨询机构很多一条街都是。但是我们就没有这样的服务机构，按道理来说北京20%的GDP产生于为政府服务的咨询公司才对。像华盛顿那边有很多律师、咨询机构都是为政府服务的，中国不重视这个。

      让我们判断未来有什么政策，其实大家担心的是以后没有什么政策。过去担心物业税，房产税一大堆东西，是因为它担心后面那些东西导致他在前面先看一看有没有东西。

      现在商品住宅是这样的，我们现在的库存是以可售面积来看，可售面积是以预售数来看的。所以我们这个1.9亿是预售的。我说这个增加是指预售数增加。为什么今年新开了9亿6，到去年加上非商品房开发全部加起来51亿多，各种都包括在内。住宅我们大概占70%。在全国范围内有地方差异，有的地方可能是供过于求，有的地方可能是供不应求，目前全国不平衡。

      现在中央补助600个亿，如果按60平米一套，大概有3个多亿的面积，减少6000个亿左右的收益。现在按最低的算，起码得4000到5000个亿。上半年是负1.6，现在还很难说。实际上今年要竣工这些，还包括去年的。可能我今年建了，今年先把房子分了。

      如果不调整货币政策，靠这种政策来维持长期性，几乎不可能。从根上来说要解决货币和利率问题，那边可能要解决土地供应问题，应该是这几个配合起来。我们现在争论比较大的，第一是土地供应是不是充足。国土部认为我们现在闲置土地对房价影响很大，其实真正算到房地产商，这4000万，在今年32亿开复工里面才占多少，每年算起来平均下来就五六百万平米的事，怎么能对房价有影响？但是土地供应的问题说不清楚，争论就在这，到底供应足不足，今年说18万公顷，现在开发商只有两万公顷，这跟开发商没关系。如果你把18万都放在保障性住房里面，和开发商也没关系。像北京最近投标的，一块地10万是限价房，实际上这个土地你不能算在商品房土地，因为这是政府来决定对价的。

      第二个问题，就是我们所说的房地产投资能不能上去，上到什么程度为合理，这是我们第二个争论的问题。我们去年9月份投资开始增长，到今年7月份开始下来，如果再持续下降后期供给就会不足。同时出现一个差额，二三线城市本来房价不高的地区可能增长很快，房价高的地区反而增长很弱，这个不平衡问题怎么解决？房地产供求关系和别的都不一样，比如电视机我在广东生产可以搬到北京，房子它是不可移动的。

      第三个问题，就是大家刚才争论的刚需问题。最后变成只要价格合理，我去购买，就是刚性需求，最后它变成购买行为的时候就是刚需，所以说刚性需求是存在的，因为有人卖。怕的就是降价没人买，刚性需求就不存在了。这个差别会非常大。最后一个就是价格高低的问题，这是我们争论最主要的四个问题。价格高低的问题，实际上在于有没有人买，你现在看指数，如果我开盘下降，你的指数就不对了，但是有人买了就是合理的。现在我们集中在刚性需求和价格问题上的调控政策比较多。所以它会出问题的，因此我们要最终解决这个问题，要从几个角度共同来解决。比如你要解决土地问题，可能涉及到土地制度问题。供给问题可能涉及到银行信贷问题，涉及到财政税收问题。因为地方要卖土地，它要捞钱的，你要增加要有一个信贷作用，所以每一个小问题上都附带两个三个房地产市场之外的问题。你要把房地产市场之外的问题解决了，最后才能回归把这个产业内的问题解决。

      我们政府工作报告第一次报告上就写到850万平方米，150万面向社会，三定占到700万。现在我们报告里面对经适房占多少，保障性住房占多少都有规定的。但是经适房面向谁不一样，可能多少是面向机关的，中央单位每年有将近50万的人口增长，不可能不给它房子。比如广渠门15号地，很多都给了外交部那些人。

      如果我们土地价格还在这样往上涨，房子也要往上涨。我们看看万科今年的半年报，面积减少了8%，但是金额增长了15%，说明价格提高了。去年它的平均价格是9000多，今年平均价格是11000多块钱，这还因为他有几个月是降了价的，如果每降可能是12000。但是其中有一些结算可能是去年卖的房子，总体而言这个趋势是没法变化的。

      去年我们大概平均住宅价格是4400多块钱，今年平均房价变成了8000多，差了快两倍。我们在 08年结算的时候有一些是低价房。我们必须从供应和其他的角度告诉大家，这个趋势就是个上涨趋势，我们说这个价是在一期价位上略有调整，但是并不表示整体趋势不是个上升趋势。你不要看4万块钱我现在让了5000块钱，但这不是你买的。而真正老百姓要买的房子是从2000、4000、5000算起来的。北京即使都算上，4万、5万的房子还是少数，二环三环以内有多少地，就那么多房子。大量的房子还在外头，比如万科在外头一天卖800套，里头的房子一天卖几套，所以不能这样比，最后平均下来的数跟这个没关系。如果把这两个数平均来算，会看到那边的数量很少，这边的数量很大。它就是个降价过程。其实这个平均数是个非常错误的概念。统计上造成的问题也很大。因此实际上价格还是降的，我说的概念很清楚，我就怕开发商在短期之内拼命地涨价，本来5%的回收数量增长，你突然把价格也涨了，就麻烦了。

      真是价格反弹，乱七八糟的东西就出来了，其实现在大家已经看到11.9变成11.3，如果按1.6个百分点来看，到四季度就是7.8了。这个下滑速度是很快的。下来以后到明年怎么办？如果四季度7.8，明年是不是6点几了。所以我希望它还是不出这些东西，最后保证在8.5左右，全年可能9.2，9.3，明年还接着八点多。所以我们还是希望它平稳，因此我觉得大家还要适度降一些，让整个销售量降一些，这样平稳地过渡到明年的经济，这样可能会稍微好一点。

      今年的价格一定是有升有降的，不可能会大涨大跌。

      把货币储存在银行还是在房子上，但前提是你得有钱，如果你这个钱本来存不到银行，你要借钱，这就不叫存了。如果是存，是一种货币储存形式，没有任何问题，它不会形成泡沫的。比如我们看《乔家大院》，这个大院是怎么形成的，就是把钱变成房子，最后一个大院一个大院的出来。如果我们古人没有这种风险意识，就不会有乔家大院的。而其中很多是没有人住的，它是为了以后发展，我的子孙再多的时候我有地方住。他的子子孙孙可能没生出来，但是他的房子是提前准备好了。这是完全不一样的。你说的炒，是我们没有这么多钱，我想用一个财富杠杆把它变成赚钱的东西。

      如果是两点几的负利率，再低一点，就容易变成另外一种现象。如果这边通货膨胀，最先取钱的是只有3000块钱和有5000块钱的人，有30万、50万的人不会取钱。我们88年抢的都是卫生纸，他们会抢到先买东西。我们现在可以看几个数，我们现在28万亿的居民存款，但是我们每年消费多少？一个月只有1万亿的消费。我们房子最高的时候一个月大概4100，28万亿出来两万亿我们就没地搁了。你就这么多东西，因为我们过去在88年出现通胀的时候，我们市场可销售量大概在存款量的百分之十几。到04年我们再增长的时候只占百分之七点几了，到现在到百分之三点几了。因此我们在93年初、94年的时候叫“贴息补偿利率”，给你加百分之十几，就是给老虎食吃，怕老虎从笼子里跑出来，现在也是这种情况。如果出来两万亿跑哪去，现在我们觉得赶紧弄房子，防止这28万亿往外跑的时候拿东西可以顶上。

      我们现在两万亿里面一万亿消费了，4000亿买房子了，还有4000亿进了存款，一旦有一个月4000亿不进存款就很难走了。

      现在我们不能判断的就是不知道政府会往哪走，哪个都不稳定，所以要尽快出台住宅法。

       ]]> http://www.uliao.com/rwe-217389/ 2010-08-27 13:49:21 http://www.uliao.com/rwe-217292/
      　　如果把人类放到二千年的历史长河里去观察，前一千五百年，地球上人口很少，且增长缓慢，社会财富也不丰富。那时人们大多以村庄为单位，由几位德高望......>>点击查看新浪博客原文

       ]]> http://www.uliao.com/rwe-217292/ 2010-08-27 03:45:27 http://www.uliao.com/rwe-217300/
      　　悉，北京等28个城市成为利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点城市……　　　　公积金与保障房是两个不同概念，性质用途迥异。住房公积金是有......>>点击查看新浪博客原文

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      记者： 深圳曾是全国改革的先锋，创造了辉煌的成绩。30年了，和其它地区的发展速度相比，深圳是不是平庸了？王石： >>点击查看新浪博客原文

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      王石 纳西小院门框上一付联子：蝴蝶梦中家万里、杜鹃枝上月三更。想必居住者为外乡人啊。 十几年前途经此古镇宛若 世外桃源，陆续游人渐多......>>点击查看新浪博客原文

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      @王石： 雨后古城窄巷，悠哉...水果贩车拣两个本地梨，付款时发觉没带零币，＂先拿走，之后付行吗？＂憨厚贩妇点点头...陪同小马说本地梨可......>>点击查看新浪博客原文

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      王石 受邀请讲演经常被提问：你成功的秘诀是什么？成功可复制吗？老王的答案：万科的成功没有秘诀而言，且成功不可复制，但经营体会有许多。......>>点击查看新浪博客原文

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      　　深圳特区股票壮年红利：　　一向在区域板块中表现落后的深圳本地股从上个月起陆续受到资金的关注。深圳本地指数自7月2日下探2240.82点之后，7月3日开始一路......>>点击查看新浪博客原文

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